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DIRITTO & DIRITTI con l'Avvocato Coppola
Il contratto di locazione
La normativa del codice civile ha carattere generale
sabato 13 ottobre 2018
6.51
PARTE PRIMA
Affronto, con questo argomento, un tema complesso e normativamente molto vario, che necessariamente dovrò trattare in maniera ridotta e limitata ai contratti di più comune interesse, vale a dire alla locazione abitativa e ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, alberghiero ecc.) esaminando le norme più importanti che regolano le due fattispecie contrattuali. E' però necessario, prima di affrontare la normativa di settore, esaminare brevemente la normativa generale posta dal codice civile. Come si sa la normativa del codice civile ha carattere generale, mentre la normativa delle leggi di settore ha carattere speciale e integra, specifica e prevale quella generale disciplinando la materia più compiutamente e organicamente. Secondo l'art. 1571 del codice la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
In dottrina il contratto di locazione è un contratto tipico (previsto dall'ordinamento e rientrante in una serie inderogabile di contratti), consensuale (si perfeziona automaticamente per effetto del reciproco consenso legittimamente manifestato), non formale (può essere concluso anche verbalmente, la forma scritta è richiesta dal codice per i contratti di durata superiore ai nove anni, salva l'applicazione delle norme speciali che richiedono la forma scritta anche per una durata inferiore), oneroso (comporta il versamento di un corrispettivo), a prestazioni differite (il corrispettivo non viene versato in una sola volta, ma periodicamente). Per l'art. 1573 c.c. la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni, salvo diversa disposizione di legge. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al termine suddetto. Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, per l'art. 1574 c.c., questa si intende convenuta: "1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, un'industria o un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione"; mentre la durata massima della locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell'inquilino e per due anni successivi alla sua morte (art. 1607 c.c.). Per l'art. 1596 c.c. "la locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'art. 1574, una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi".
L'art. 1597 c.c. stabilisce che "la locazione si ha per rinnovata tacitamente se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato (nei limiti fissati dall'art. 1574) non è stata determinata la disdetta a norma dell'art. 1596. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1574). Se è stata data licenza (atto con cui il locatore comunica la fine della locazione) il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto". Tali norme valgono salvo diverse disposizioni di legge e infatti vengono in parte derogate, come detto, dalle norme speciali della locazione ad uso abitativo (Legge n. 431/1998) e della locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, ecc. Legge n. 392/1978).
Esaminiamo ora i rispettivi obblighi delle parti nascenti dal contratto. Per l'art. 1575 c.c. "Il locatore deve: "1) consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione". Secondo l'art. 1578 c.c. "se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". Non dunque un qualunque vizio della cosa locata, ma solo quello che cagioni una diminuzione apprezzabile (non di poco conto) dell'uso pattuito e a cui la cosa locata è stata destinata. Il secondo comma dell'art. 1578 stabilisce che "il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna" Di particolare rilevanza la norma dell'art. 1580 c.c. che dispone che se i vizi della cosa "espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia". Per esempio è il caso, non infrequente, del pericolo alla salute causato dal materiale "amianto", utilizzato largamente in passato nelle costruzioni. Sempre l'art. 1575 c.c. stabilisce che il locatore deve:"2) mantenere la cosa in buono stato in modo da servire all'uso convenuto". Infatti l'art. 1576 dispone: "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore". Rilevante il disposto dell'art. 1584 c.c. primo comma: "se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata alla durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento". La regola generale è che, salvo patto e uso contrario, tutte le riparazioni che eccedono l'ordinaria manutenzione spettano al locatore, quelle di manutenzione ordinaria al conduttore. Dispone infatti l'art. 1609 c.c. che: "le riparazioni di piccola manutenzione che, a norma dell'art. 1576, devono eseguirsi dal conduttore a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le dette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali". Mentre l'art. 1577c.c. stabilisce che: "se la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore". Il conduttore può eseguire direttamente solo le riparazioni urgenti, salvo rimborso, purchè ne dia avviso al locatore.
Infine, l'art. 1575 c.c., stabilisce il terzo obbligo del locatore: "3) garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione". A norma dell'art. 1585 c.c. il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa e che ne diminuiscono l'uso o il godimento. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non vantano diritti sulla cosa, salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in nome proprio (per es. l'azione di reintegrazione nel possesso art. 1168 c.c.). Per l'art. 1586 c.c., in caso che i terzi vantino diritti sulla cosa, il conduttore deve darne pronto avviso al locatore, pena il risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in giudizio il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato, e a estromettere il conduttore.
Esaminiamo ora le obbligazioni del conduttore. Per l'art. 1587 c.c. il conduttore deve: "1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso convenuto nel contratto, o che può altrimenti presumersi dalle circostanze. 2) Dare il corrispettivo nei termini convenuti". Per l'art. 1588 c.c. "il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile". Al termine della locazione il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto" (art. 1590 c.c.). Egli non risponde, come detto, del perimento o deterioramento dovuti a vetustà, ma ne risponde solo in caso di un uso difforme da quello convenuto. Inoltre, a norma dell'art. 1591 c.c., in caso di ritardo nella restituzione della cosa, il conduttore è tenuto a pagare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
In caso di trasferimento della cosa locata, a norma dell'art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, che è tenuto a rispettarlo, se ha data certa (e quindi se è stato registrato o autenticato nelle firme) anteriore all'alienazione della cosa. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante. Da precisare, in ultimo, che locatore e conduttore, sono responsabili in solido della registrazione del contratto di locazione e del pagamento delle relative tasse.
Roberto Felice Coppola - avvocato (civile – tributario)
Affronto, con questo argomento, un tema complesso e normativamente molto vario, che necessariamente dovrò trattare in maniera ridotta e limitata ai contratti di più comune interesse, vale a dire alla locazione abitativa e ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, alberghiero ecc.) esaminando le norme più importanti che regolano le due fattispecie contrattuali. E' però necessario, prima di affrontare la normativa di settore, esaminare brevemente la normativa generale posta dal codice civile. Come si sa la normativa del codice civile ha carattere generale, mentre la normativa delle leggi di settore ha carattere speciale e integra, specifica e prevale quella generale disciplinando la materia più compiutamente e organicamente. Secondo l'art. 1571 del codice la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
In dottrina il contratto di locazione è un contratto tipico (previsto dall'ordinamento e rientrante in una serie inderogabile di contratti), consensuale (si perfeziona automaticamente per effetto del reciproco consenso legittimamente manifestato), non formale (può essere concluso anche verbalmente, la forma scritta è richiesta dal codice per i contratti di durata superiore ai nove anni, salva l'applicazione delle norme speciali che richiedono la forma scritta anche per una durata inferiore), oneroso (comporta il versamento di un corrispettivo), a prestazioni differite (il corrispettivo non viene versato in una sola volta, ma periodicamente). Per l'art. 1573 c.c. la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni, salvo diversa disposizione di legge. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al termine suddetto. Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, per l'art. 1574 c.c., questa si intende convenuta: "1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, un'industria o un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione"; mentre la durata massima della locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell'inquilino e per due anni successivi alla sua morte (art. 1607 c.c.). Per l'art. 1596 c.c. "la locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'art. 1574, una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi".
L'art. 1597 c.c. stabilisce che "la locazione si ha per rinnovata tacitamente se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato (nei limiti fissati dall'art. 1574) non è stata determinata la disdetta a norma dell'art. 1596. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1574). Se è stata data licenza (atto con cui il locatore comunica la fine della locazione) il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto". Tali norme valgono salvo diverse disposizioni di legge e infatti vengono in parte derogate, come detto, dalle norme speciali della locazione ad uso abitativo (Legge n. 431/1998) e della locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, ecc. Legge n. 392/1978).
Esaminiamo ora i rispettivi obblighi delle parti nascenti dal contratto. Per l'art. 1575 c.c. "Il locatore deve: "1) consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione". Secondo l'art. 1578 c.c. "se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". Non dunque un qualunque vizio della cosa locata, ma solo quello che cagioni una diminuzione apprezzabile (non di poco conto) dell'uso pattuito e a cui la cosa locata è stata destinata. Il secondo comma dell'art. 1578 stabilisce che "il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna" Di particolare rilevanza la norma dell'art. 1580 c.c. che dispone che se i vizi della cosa "espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia". Per esempio è il caso, non infrequente, del pericolo alla salute causato dal materiale "amianto", utilizzato largamente in passato nelle costruzioni. Sempre l'art. 1575 c.c. stabilisce che il locatore deve:"2) mantenere la cosa in buono stato in modo da servire all'uso convenuto". Infatti l'art. 1576 dispone: "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore". Rilevante il disposto dell'art. 1584 c.c. primo comma: "se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata alla durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento". La regola generale è che, salvo patto e uso contrario, tutte le riparazioni che eccedono l'ordinaria manutenzione spettano al locatore, quelle di manutenzione ordinaria al conduttore. Dispone infatti l'art. 1609 c.c. che: "le riparazioni di piccola manutenzione che, a norma dell'art. 1576, devono eseguirsi dal conduttore a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le dette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali". Mentre l'art. 1577c.c. stabilisce che: "se la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore". Il conduttore può eseguire direttamente solo le riparazioni urgenti, salvo rimborso, purchè ne dia avviso al locatore.
Infine, l'art. 1575 c.c., stabilisce il terzo obbligo del locatore: "3) garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione". A norma dell'art. 1585 c.c. il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa e che ne diminuiscono l'uso o il godimento. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non vantano diritti sulla cosa, salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in nome proprio (per es. l'azione di reintegrazione nel possesso art. 1168 c.c.). Per l'art. 1586 c.c., in caso che i terzi vantino diritti sulla cosa, il conduttore deve darne pronto avviso al locatore, pena il risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in giudizio il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato, e a estromettere il conduttore.
Esaminiamo ora le obbligazioni del conduttore. Per l'art. 1587 c.c. il conduttore deve: "1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso convenuto nel contratto, o che può altrimenti presumersi dalle circostanze. 2) Dare il corrispettivo nei termini convenuti". Per l'art. 1588 c.c. "il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile". Al termine della locazione il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto" (art. 1590 c.c.). Egli non risponde, come detto, del perimento o deterioramento dovuti a vetustà, ma ne risponde solo in caso di un uso difforme da quello convenuto. Inoltre, a norma dell'art. 1591 c.c., in caso di ritardo nella restituzione della cosa, il conduttore è tenuto a pagare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
In caso di trasferimento della cosa locata, a norma dell'art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, che è tenuto a rispettarlo, se ha data certa (e quindi se è stato registrato o autenticato nelle firme) anteriore all'alienazione della cosa. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante. Da precisare, in ultimo, che locatore e conduttore, sono responsabili in solido della registrazione del contratto di locazione e del pagamento delle relative tasse.
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