La tassazione della compravendita di abitazioni

L'acquisto di una casa, in particolare della c.d. "prima casa", costituisce sempre uno degli acquisti più importanti nella vita di una persona o di una famiglia, nel quale investire una notevole entità di denaro, sia esso il frutto di anni di risparmio o di un indebitamento per un contratto di mutuo, in ogni caso un acquisto che non si può sbagliare. Ho già illustrato in un precedente mio articolo (il contratto preliminare di compravendita di abitazioni) le implicazioni giuridico normative contrattuali ed ora tratterò, nel presente, delle implicazioni tributarie. Come detto nell'articolo richiamato il preliminare ha la funzione di consentire alle parti di fissare immediatamente i termini dell'affare e di instaurare tra esse un vincolo contrattuale in previsione del contratto definitivo, senza necessità di attendere l'elaborazione del rogito notarile e i tempi necessari alla sua completa istruttoria. Il contratto preliminare contiene la "promessa" di vendere e acquistare, obbligandosi a un effetto futuro: concludere il contratto definitivo che realizzerà l'effettivo trasferimento della proprietà dietro il corrispettivo del prezzo (effetto traslativo). Esso può redigersi con scrittura privata semplice o autenticata o atto pubblico. Il contratto andrebbe poi registrato ai sensi dell'art.10 D.P.R. 26/04/ 1986 n. 131 c.d. T.U.R. (Testo Unico dell'imposta di Registro) e trascritto presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, ma nella prassi, in caso di scrittura privata semplice (non autenticata nelle sottoscrizioni), spesso le parti non vi provvedono per evitarne i costi. Tuttavia è bene sapere che si commette un'evasione e nel caso vi sia poi la necessità della registrazione, poniamo per inadempimento della controparte, l'Agenzia delle Entrate applicherà le relative sanzioni; inoltre per quanto il contratto non registrato sia sempre valido tra le parti contraenti, è consigliabile effettuarne la registrazione per attribuirgli data certa e procedere alla sua trascrizione per renderlo opponibile ai terzi e così cautelarsi da eventuale azione esecutiva o fallimento che possa colpire il venditore, o da sua ulteriore vendita fraudolenta a terzi.

Quando invece il contratto viene redatto da notaio (scrittura autenticata o atto pubblico) questi ha l'obbligo, sempre ai sensi del detto art. 10, di procedere alla registrazione e, ai sensi dell'art. 2645 bis codice civile, anche alla sua trascrizione. Stesse condizioni per una scrittura privata accertata giudizialmente. Il termine per provvedere alla registrazione è di 20 giorni dalla data di sottoscrizione per la scrittura p. semplice, di 60 se redatta all'estero per immobili situati in Italia e di 30 giorni se vi provvede il notaio a seguito di suo atto. Da precisare che il detto art. 10 prevede che soggetti obbligati alla registrazione del preliminare non autenticato siano anche gli agenti immobiliari, qualora il contratto sia stato stipulato in occasione della loro attività nella gestione dell'affare. L'art. 10 ma della tariffa allegata al detto DPR n. 131/86 elenca le modalità e gli importi della tassazione del preliminare; l'imposta di registro fissa per ogni tipo di preliminare è di euro 200,00. Nel caso sia prevista una caparra confirmatoria (che assolve alla funzione di generica garanzia contro l'inadempimento delle parti o di risarcimento per l'eventuale recesso e che verrà restituita o imputata al prezzo di vendita) l'imposta fissa è aggiunta dell'imposta proporzionale dello 0,50% della somma a titolo di caparra e se il contratto prevede somme date in acconto del prezzo di vendita, l'imposta fissa è aggiunta dell'imposta p. del 3%, la stessa percentuale in caso di caparra penitenziale (se il contratto prevede il recesso per una o entrambe le parti la caparra assolve la funzione di corrispettivo del recesso), invece nel caso sia apposta una clausola penale (sanzione prevista per rafforzare il vincolo contrattuale e scongiurare l'inadempimento o il ritardo di una delle parti) l'imposta dovuta è quella fissa a cui si aggiunge il 3% della penale solo qualora si verifichi l'inadempimento o il ritardo. In tutti i casi l'imposta così versata sarà detratta dall'imposta principale da pagarsi in sede di contratto definitivo. Inoltre, qualora non venga indicato nel preliminare a quale titolo sono versate le somme, le stesse si intenderanno come acconti sul prezzo di vendita e non come caparra. A tali somme bisogna aggiungere l'imposta di bollo di euro 16,00 ogni quattro facciate o 100 righi e se il preliminare è redatto da notaio per atto pubblico o autenticato l'imposta è di euro 155,00. Per la trascrizione del preliminare sarà invece dovuta l'imposta ipotecaria di euro 200,00 e la tassa ipotecaria di euro 35,00 oltre l'onorario del notaio se è questi a provvedere.

Passiamo ora a trattare della tassazione del contratto definitivo di compravendita, premettendo che è stata introdotta con la Legge n. 266/2005 in vigore dal gennaio 2006, la norma del c.d."prezzo valore", un meccanismo che consente la tassazione dei trasferimenti delle abitazioni e loro pertinenze sulla base del loro valore catastale e non sull'effettivo prezzo della cessione, purchè questo venga dichiarato nell'atto di trasferimento. Tale regola consente all'acquirente un notevole risparmio sulla tassazione dell'atto di acquisto e lo tutela da eventuali accertamenti presuntivi dell'Agenzia delle Entrate e al fisco di conseguire trasparenza nelle compravendite immobiliari e maggiore equità nel prelievo fiscale. Il meccanismo vale però solo per cessioni tra privati che non esercitino commercio, arti o professioni (la norma non vale per un negozio o studio professionale) e tra privati ed imprese non soggetti iva. Per usufruirne l'acquirente deve farne contestuale richiesta al notaio in sede di rogito poiché non si applica in automatico e non è ammesso atto integrativo. Ulteriore vantaggio previsto dalla legge è la riduzione del 30% dell'onorario notarile.

Passiamo ad esaminare le aliquote di tassazione, bisogna distinguere se il trasferimento avviene tra privati o tra privato e impresa costruttrice soggetto iva e se trattasi di "prima casa". Vale il principio dell'alternatività tra imposta di registro e iva per evitare una doppia tassazione. Tralasciando i casi particolari vale in generale il seguente prospetto:
TRA PRIVATI - Imposta proporzionale di registro al 9% - con un minimo di euro 1.000 (se il valore dell'immobile è inferiore ai 1000 euro l'imposta dovuta è comunque pari a 1000 euro)
Imposta ipotecaria fissa di euro 50
Imposta catastale fissa di euro 50
Imposta di bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale esenti
TRA PRIVATO E IMPRESA CON ATTO SOGGETTO AD I.V.A.
Iva proporzionale al 10% per gli atti di cessione e costituzione di diritti reali per le abitazioni e pertinenze diverse dalla categorie catastali A/1(abitazioni di tipo signorile) A/8 (ville) A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio artistico o storico) e non aventi le caratteristiche di lusso di cui al D.M. n. 1072/1969.
Iva proporzionale al 22% per le cessioni e costituzioni di diritti reali per le abitazioni e pertinenze rientranti nelle dette categorie A/1-A/8-A/9.
Imposta di registro fissa di euro 200
Imposta ipotecaria fissa di euro 200
Imposta catastale fissa di euro 200
Imposta di bollo di euro 230
Tassa ipotecaria di euro 35
Voltura catastale di euro 55
CON AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA
TRA PRIVATI – Imposta proporzionale di registro al 2% (con un minimo di euro 1000)
Imposta ipotecaria fissa di euro 50
Imposta catastale fissa di euro 50
Imposta di bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale esenti
TRA PRIVATO E IMPRESA CON ATTO SOGGETTO AD I.V.A.
Iva proporzionale al 4% % per gli atti di cessione e costituzione di diritti reali per le abitazioni e pertinenze diverse dalle categorie catastali A/1-A/8-A/9 e non aventi le caratteristiche di lusso di cui al D.M. n. 1072/1969.
Imposta di registro fissa di euro 200
Imposta ipotecaria fissa di euro 200
Imposta catastale fissa di euro 200
Imposta di bollo di euro 230
Tassa ipotecaria di euro 35
Voltura catastale di euro 55
Solo per le vendite non soggette ad iva è possibile richiedere l'applicazione del "prezzo valore", mentre per quelle soggette ad iva la base imponibile sarà quella del prezzo di cessione e non del valore catastale.Infine per usufruire delle agevolazioni "prima casa" la legge richiede particolari condizioni che necessitano di una trattazione estesa che formerà oggetto di separato articolo.
Roberto Felice Coppola avvocato (civile-tributario)