Dalla “tassazione della compravendita di abitazioni” trattata in precedenza passiamo alle condizioni richieste affinchè l’acquirente di una abitazione possa usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal D.P.R. 26/04/1986 n. 131 c.d. T.U.R. (Testo Unico dell’imposta di Registro) e in particolare dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa parte prima, nonché delle conseguenze in caso di separazione personale o divorzio dei coniugi. La ratio legislativa delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, che derogano al regime ordinario, è quella di agevolare l’acquisto dell’abitazione principale della famiglia, nonché di promuovere l’edilizia residenziale, sia pubblica che privata, spronare il mercato immobiliare e incentivare l’investimento del risparmio privato nell’acquisto di abitazioni. Le agevolazioni prima casa possono essere richieste solo da una persona fisica, anche legalmente incapace (purchè rappresentata), anche straniera (purchè stabilisca la residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto), nonché da italiani emigrati all’estero (purchè in presenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge ad eccezione della residenza). Le agevolazioni possono essere richieste solo sulle abitazioni diverse dalle categorie catastali A/1 (di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non aventi le caratteristiche di lusso di cui al D.M. n. 1072 del 1969 (ad esempio abitazione di oltre 240 mq. di superficie utile, esclusi balconi, terrazze, scale ecc.). Le agevolazioni si estendono alle pertinenze (cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento della cosa principale – art. 817 c.c.) rientranti nelle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, box, autorimesse), C/7 (tettoie e posti auto), anche se acquistate con atto separato da quello della casa purchè se ne menzioni il riferimento.
L’acquisto agevolato potrà avvenire per una sola abitazione e pertinenza. Per usufruire delle agevolazioni l’acquirente deve far inserire nell’atto di acquisto una dichiarazione in cui afferma: “a) che l’immobile acquistato è situato nel comune in cui ha o stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto la residenza; b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare; c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da lui stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa”. Tuttavia la Legge n. 208/2015 (Legge di stabilità 2016) ha ampliato la possibilità di usufruire delle agevolazioni, stabilendo che dal 1° gennaio 2016 può goderne anche chi ha già acquistato l’abitazione con il beneficio prima casa, a condizione che l’abitazione già posseduta sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. L’obbligo a vendere l’immobile posseduto deve risultare dall’atto di acquisto della nuova casa che deve essere destinata ad abitazione principale. Se ciò non avviene la legge prevede la decadenza dal beneficio e l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché la sovratassa del 30% delle imposte stesse, oltre gli interessi moratori.
Le agevolazioni possono essere richieste anche per l’acquisto di fabbricati in corso di costruzione subordinatamente al censimento dell’abitazione, al termine dei lavori, in una delle categorie catastali per le quali sono ammesse le agevolazioni. In generale le agevolazioni “prima casa” sono applicabili ad ogni atto traslativo della proprietà di abitazioni e agli atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento sulle stesse (es. usufrutto), sia a titolo oneroso (compravendita) sia a titolo gratuito (donazione e successioni ereditarie) e ai contratti atipici che realizzano interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico (art. 1322 c.c.), come il contratto di assistenza o mantenimento. Inoltre l’agevolazione fiscale può essere richiesta anche negli acquisti effettuati nelle aste giudiziarie.
La legge prevede che si decade dal beneficio qualora siano rese nell’atto di acquisto dichiarazioni mendaci, si rivenda l’immobile acquistato con le agevolazioni entro i cinque anni dall’acquisto, (anche qui si può evitare la decadenza acquistando altra abitazione principale entro l’anno dall’alienazione), non si trasferisca la residenza nel comune entro i 18 mesi dall’acquisto e entro l’anno dal nuovo acquisto non venga alienata la casa già posseduta. Anche in questi casi vi è il recupero delle imposte nella misura ordinaria, con la sovratassa del 30% e si pagano gli interessi moratori. Per le aliquote e la casistica delle imposte si rimanda al precedente articolo “la tassazione della compravendita di abitazioni” pubblicato da Canosaweb in data 29
dicembre 2019.
Importanti novità sono state introdotte di recente da alcune sentenze della Corte di Cassazione in tema di separazione e divorzio tra i coniugi nell’ambito del beneficio fiscale “prima casa”. In particolare la Suprema Corte si è pronunciata estendendo il principio sancito dall’art.19 della Legge n. 74/1987 (che è quello di favorire la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi nella circostanza della crisi matrimoniale, escludendo che possano derivare effetti fiscali negativi in occasione della stipula dei relativi accordi), anche all’alienazione della prima casa prima del decorso dei 5 anni dall’acquisto se effettuata a favore di uno dei coniugi in esecuzione di una modifica delle condizioni di separazione o di divorzio. Tuttavia una giurisprudenza ancora più recente della Corte si è spinta oltre, stabilendo che i benefici fiscali (esenzione dalle imposte di registro, di bollo e da ogni altra tassa) non vengono revocati anche quando la casa acquistata dai coniugi con i benefici suddetti venga alienata prima dei 5 anni a favore di un terzo, sempre in esecuzione di accordi in occasione della separazione o del divorzio. Pertanto, in presenza di tali condizioni, non si decadrà più dai benefici fiscali prima casa, anche quando non si acquisti una nuova abitazione principale entro l’anno dall’alienazione, qualora l’alienazione sia il frutto di accordi in sede di separazione o divorzio, indipendentemente se l’alienazione veda protagonisti entrambi i coniugi o i coniugi e un terzo. A tale orientamento si è uniformata anche l’Agenzia delle Entrate con una risoluzione recente del 2019.
Roberto Felice Coppola – avvocato (civile-tributario)
