Dopo aver trattato nella prima parte del contratto di locazione in generale, così come normato dal codice civile, in questa seconda parte tratteremo del contratto di locazione di abitazioni. La materia è stata organicamente disciplinata dalla Legge 27/07/1978 n. 392 (detta dell’equo canone) e successivamente innovata e sostituita dalla Legge 9/12/1998 n. 431 che, oltre a regolamentare la locazione di immobili ad uso abitativo, ne disciplina anche il rilascio, residuando alla disciplina della Legge 392/1978 soltanto le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione e cioè le locazioni commerciali, artigianali e industriali. La materia è stata nuovamente innovata dalla Legge 8/01/2002 n. 2. Esaminiamo dunque per sommi capi la normativa posta dalla detta L. 431/1998.
La legge prevede due tipi di contratto: uno “a canone libero” con durata 4 + 4 anni, lasciato alla libera contrattazione delle parti, che sostituisce i c.d. “patti in deroga” introdotti dalla Legge 359/1992, e l’altro “a canone concordato” con durata 3 + 2 anni, redatto sulla base di contratti tipo stipulati in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari edilizi e dei conduttori (ora definiti a livello nazionale a seguito della L. n. 2/2002 di cui si dirà). La Legge all’art. 1 inizia determinando l’ambito di applicazione e introducendo, al comma 2, una serie di esclusioni; le disposizioni della legge non si applicano, nella massima parte degli articoli:
a) alle locazioni relative agli immobili vincolati di cui alla Legge 1/06/1939 n. 1089 (beni culturali e del paesaggio) e agli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (di lusso), che sono disciplinati dagli artt. 1571 e seg. codice civile, qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’art. 2 della legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente statale o regionale; c) agli alloggi locati per finalità turistiche; d) alle locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, alle quali si applicano le norme del codice civile. Infine, al comma 4 dell’art. 1, si richiede la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione.
All’art. 2 si disciplinano le modalità di stipula e rinnovo dei contratti di locazione: per i contratti a canone libero, le parti possono stipulare contratti di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali i contratti si rinnovano di ulteriori 4 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore, alla prima scadenza contrattuale neghi il rinnovo, intendendo adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o venderlo, secondo le modalità di cui all’art. 3 (per esempio destinare l’immobile ad abitazione o uso commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il 2° grado). L’art. 3 prevede tutta una serie di casi di disdetta del contratto da parte del locatore alla prima scadenza che qui sarebbe troppo lungo riportare, basti dire che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’abitazione e non la adibisca poi, nel termine di dodici mesi, all’uso dedotto quale motivo di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto alle stesse condizioni, salvo che, in alternativa, chieda il risarcimento del danno che la legge determina in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Alla seconda scadenza del contratto (quindi al termine degli 8 anni), ciascuna delle parti ha diritto di procedere al rinnovo del contratto a nuove condizioni o alla rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata a.r. La parte interpellata deve rispondere entro 60 gg. dalla ricezione sempre a mezzo raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà risolto alla data di cessazione della locazione. In difetto della detta comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.
Analoga procedura vale per i contratti a canone concordato 3 + 2 anni di rinnovo.
La Legge 8/01/2002 n. 2 modifica in minima parte la legge n. 431/1998 che ha introdotto il doppio binario contrattuale: come detto quello “libero 4 + 4” e quello “concordato 3 + 2”. A quest’ultimo sono collegati benefici di natura tributaria previsti per la conformità e stipula di contratti tipo; la nuova L. n. 2/2002 prevede che i contratti tipo siano definiti non più a livello locale, ma a livello nazionale attraverso una convenzione promossa dal Ministero dei Lavori Pubblici, che ogni tre anni convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, affinché adottino tale Convenzione Nazionale. Pertanto, i contratti tipo sono definiti unicamente a livello nazionale, mentre agli accordi in sede locale spetta la definizione del canone e delle altre condizioni contrattuali. La convenzione nazionale, oltre i tipi di contratto suddetti, approva i tipi di contratto per la locazione di natura transitoria, anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge, per soddisfare particolari esigenze delle parti e, in alternativa, per la stipula di contratti diretti a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari (art. 5 L. 431/1998 come modificata dalla L. 2/2002).
Di particolare rilevanza le novità poste da leggi successive come la L. 30/12/2004 n. 311 (Legge finanziaria 2005) che ha introdotto la nullità dei contratti di locazione non registrati e il Decreto legislativo 14/03/2011 n. 23 che ha introdotto la “cedolare secca sugli affitti” che prevede la possibilità per il proprietario o altro titolare di diritto reale di godimento (es. usufruttuario) di abitazioni locate, di beneficiare di una imposta con aliquota agevolata, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Allo stesso modo rilevante la disciplina del nuovo art. 13 L. 431/1998, posta dalla legge finanziaria 2016, per contrastare il fenomeno del canone di locazione in nero, che statuisce: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto obbligo al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini di ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130 n. 6 del codice civile.
E al comma 2: “Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”, e ancora al comma 3: “E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”. Nel prossimo articolo parlerò della locazione ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale e industriale)
Roberto Felice Coppola – avvocato (civile e tributario)
