PARTE PRIMA
Nei rapporti condominiali un posto di assoluto rilievo rivestono le spese condominiali, spesso terreno di scontro tra singoli condomini e altri membri del condominio e nei rapporti con l’amministratore. Come è facile intuire i problemi sorgono in ordine alla ripartizione della spesa tra tutti i condomini o solo fra alcuni di essi. Esaminiamo quindi i criteri previsti dalla legge per la ripartizione delle spese in un condominio. Le spese condominiali si classificano in tre categorie: spese di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria e innovazioni. Nelle spese di manutenzione ordinaria rientrano tutte quelle spese di modesta entità che sono necessarie alla conservazione e manutenzione dell’edificio condominiale (pulizia e illuminazione delle scale, riparazioni degli impianti, compenso dell’amministratore ecc.). Le spese di manutenzione straordinaria implicano invece un costo notevole e come dice il nome stesso sono necessarie solo in casi particolari e straordinari (rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione dell’ascensore ecc.), sempre per la conservazione della cosa comune. Le innovazioni sono invece quelle spese che non sono necessarie alla conservazione e manutenzione, ma all’utilità e miglior godimento della cosa comune (cancello automatico, impianto di videosorveglianza, ecc.).
La materia è regolata dal codice civile così come modificato dalla legge di riforma del condominio dell’11/12/2012 n. 220 che, come già altre volte precisato, ha portata generale e si applica solo in difetto di una diversa regolamentazione. La norma principe della disciplina è l’art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese), che distingue le spese connesse alla proprietà (I comma) e quelle all’uso (II e III comma), essa, al primo comma, prevede:”Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. L’art. 1123 c.c. introduce tre criteri di ripartizione delle spese: un criterio generale che fa riferimento alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza. Sono queste le spese necessarie che nessun condomino può evitare di pagare, perché sono quelle spese che assicurano la conservazione e manutenzione della cosa comune (il fabbricato condominiale), degli impianti comuni (di ascensore, di autoclave ecc.) di gestione dei servizi comuni (pulizie scale, portierato ecc.), delle innovazioni (il cancello automatico per l’ingresso nel cortile). Secondo il codice tali spese vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (generalmente espresso in millesimi), salvo una diversa convenzione che potrà ripartire le spese in misura diversa da quella indicata dalla legge, purchè tale convenzione sia approvata in assemblea con l’unanimità dei consensi dei condomini oppure in esecuzione di una disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale (il regolamento allegato in genere dal costruttore ad uno degli atti di vendita del fabbricato). Infatti, l’art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni) al 3° comma dispone:“Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Inoltre l’art. 11123 c.c., al secondo e terzo comma, prevede altri due criteri particolari di ripartizione delle spese in base all’uso o utilità che ciascun condomino può farne o trarne: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Si pensi, nel primo caso, alle spese di illuminazione e pulizia scale per il condomino di piano terra, costui potrà essere esonerato da tali spese, o parteciparvi in misura minima, ma non potrà evitare quelle per la conservazione o riparazione, oppure nel terzo comma, al caso del condominio parziale, quando nello stesso edificio vi sono più ascensori o più scale, le spese relative sono a carico dei condomini della scala A, scala B o C.
Nel caso del terrazzo o lastrico solare di uso esclusivo, l’art. 1126 c.c. stabilisce che chi ne ha l’uso esclusivo “è tenuto a contribuire per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Ancora l’art. 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori) prescrive che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. Anche tali norme hanno carattere generale e sussidiario, quindi si dovrà in primis far riferimento a quanto riportato negli atti di acquisto e nel regolamento di condominio e solo in mancanza far riferimento alle norme del codice civile. Ma da chi sono decise le spese condominiali e le opere relative? Naturalmente dall’assemblea, organo sovrano e deliberante a cui spetta prendere tutte le decisioni relative alle attività condominiali. Nel prossimo articolo esamineremo le maggioranze richieste per le diverse tipologie di spese e le norme previste per la morosità dei condomini.
Roberto Felice Coppola- Avvocato (civile – tributario)
