Tra le spese condominiali che hanno un certo rilievo, soprattutto in termini di importo, quelle per il rifacimento o la manutenzione del lastrico solare di un edificio, prima o poi, interessa ogni complesso condominiale. La fattispecie normativa disciplinata in generale dal codice civile è stata interpretata dalla giurisprudenza in maniera più o meno costante e uniforme, tranne se dal lastrico solare derivino infiltrazioni agli appartamenti sottostanti, poiché in questo caso si sono susseguite sentenze della Corte di Cassazione in parte contrastanti. Prima di entrare nei dettagli è opportuno effettuare un breve sunto di cosa prevede la legge in materia di spese condominiali. La materia è regolata dal codice civile così come modificato dalla legge di riforma del condominio dell’11/12/2012 n. 220. La norma a base della disciplina è l’art. 1223 c.c. (Ripartizione delle spese), essa prevede:”Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio… sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Mentre l’art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni) al 3° comma dispone:“Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”. La disciplina è completata dagli articoli 1121 (Innovazioni gravose e voluttuarie), 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori), 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).
Il codice prevede quindi, come criterio generale, che le spese per la manutenzione delle parti comuni gravino su tutti i condomini in proporzione al valore della rispettiva proprietà, generalmente espressa in millesimi, e come criterio sussidiario che, qualora talune parti comuni siano a servizio dei condomini in misura diversa, le relative spese devono essere ripartite in proporzione all’uso o utilità che ciascuno può farne o trarne. Così se l’edificio ha più lastrici solari o scale che servono solo una parte dello stesso, le opere di manutenzione riguardano solo quei condomini che ne usufruiscono. La normativa in questione si estende alla terrazza a livello qualora la stessa assolva alla stessa funzione di copertura del lastrico solare. Le cose cambiano quando il lastrico solare è in proprietà o uso esclusivo di uno o più condomini. La fattispecie è prevista dall’art. 1126 del c.c. (lastrici solari di uso esclusivo) che statuisce: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. L’articolo del codice introduce quindi una misura diversa di ripartizione della spesa quando il lastrico solare, o parte di esso, è in uso esclusivo. Tuttavia in base ad una sentenza della Cassazione del 2009, qualora il lastrico condominiale sia comunque utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura a solo una parte dell’edificio, le spese di manutenzione e ricostruzione sono imputabili a tutti i condomini in base all’art. 1123 c.c. La normativa del codice civile suddetta ha però carattere generale e in quanto tale può essere derogata da convenzioni che formalizzano una diversa volontà delle parti interessate. Così nulla vieta che il regolamento di condominio, qualora sia contrattuale (così detto perché allegato ad uno dei contratti di compravendita stipulati dal costruttore), o se approvato dall’assemblea con l’unanimità dei consensi di tutti i condomini (non basta quello approvato con delibera a maggioranza sia pure qualificata), disponga che, contrariamente al dettato codicistico, le spese di manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di uso esclusivo, siano ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. In tal senso una recente pronuncia del 2017 della Corte di Cassazione.
Ora in caso di infiltrazioni dal lastrico solare in proprietà o uso esclusivo chi risponde dei danni cagionati agli appartamenti sottostanti? La risposta, apparentemente semplice, ha invece generato un’alternanza di pronunce giurisdizionali, nel corso degli anni, in parte contrastanti, che sembra conclusa solo da una recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (la massima espressione dell’organo giudicante). La pronuncia prevede due diverse posizioni: la prima del titolare dell’uso esclusivo tenuto all’obbligo di custodia ex art. 2051 c.c. (danno cagionato da cose in custodia) che recita:”Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, poiché costui si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, qualora non provveda alla necessaria manutenzione; la seconda del condominio, in persona dell’amministratore, tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio. Tali responsabilità concorrono in base alla ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126c.c., salvo il caso in cui risulti provato, in maniera rigorosa, che i danni cagionati alla proprietà sottostante siano conseguenza esclusiva della condotta dell’uno o dell’altro soggetto o da attribuire al caso fortuito, vale a dire ad eventi eccezionali e non prevedibili con l’ordinaria diligenza (terremoto, incendio, eccezionale pioggia o nevicata, ecc.).
Roberto Felice Coppola –Avvocato (civile – tributario)
