E’ consuetudine, nell’economia canosina prevalentemente agricola, procedere di questi tempi con il ricavato del raccolto delle olive, all’acquisto di fondi rustici da destinare all’incremento della proprietà contadina. Anche se l’ultima annata non può annoverarsi tra i raccolti migliori, la sera, nelle strade e piazze cittadine, fervono trattative di compravendita tra braccianti, coltivatori diretti e imprenditori agricoli. Cessati i tempi in cui bastava una stretta di mano tra “galantuomini” a siglare l’accordo, perché la parola data restava tale e ci si recava dal notaio prevalentemente solo per il rogito, oggi, venuti meno gran parte dei “galantuomini” e, per la verità, anche a causa della normativa vigente particolarmente varia e complessa, è necessario redigere un contratto scritto in cui riportare, a seguito delle trattative, le pattuizioni convenute e gli obblighi assunti. Tale contratto si dice “preliminare” perchè precede, prepara nei suoi elementi essenziali, il contratto definitivo che verrà redatto dal notaio rogante. Pertanto, il contratto preliminare di compravendita, ha la funzione di consentire alle parti di fissare immediatamente i termini dell’affare e di instaurare tra esse un vincolo contrattuale in previsione del contratto definitivo, senza necessità di attendere l’elaborazione del rogito notarile e i tempi necessari per la completa istruttoria del medesimo. Il contratto preliminare contiene la “promessa” di vendere e acquistare, obbligandosi a un effetto futuro: concludere il contratto definitivo che realizzerà l’effettivo trasferimento della proprietà dietro il corrispettivo del prezzo (effetto traslativo). E’ dunque la conclusione del contratto preliminare il momento topico di tutta la fase negoziale. Eppure, nella comune opinione (in particolare di coloro meno avveduti), è la stipula del rogito notarile che viene percepita come più importante e produttiva di effetti giuridici. Niente di più sbagliato! L’esperienza ultraventennale maturata sul campo, prima nello studio notarile di mio padre in cui ho redatto personalmente centinaia di preliminari, poi come avvocato, mi ha insegnato che è la stipula del “compromesso” il momento giuridicamente più rilevante per le parti. Molte persone che pensavano il contrario si sono poi pentite amaramente della loro opinione. Questo perché le pattuizioni che vengono trasfuse nel preliminare sono delle vere e proprie obbligazioni che le parti contraggono tra loro e non regolare compiutamente la loro previsione può riservare delle sorprese in sede di rogito; infatti se l’altra parte non è d’accordo nell’inserirle o modificarle, esse non potranno costituire oggetto del contratto definitivo (di solito il rogito notarile), o viceversa obbligheranno la parte non previdente e superficiale al preciso adempimento.
Esaminiamo ora, in termini sommari, la normativa più rilevante del codice civile; l’art. 1321 definisce il contratto come “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”. L’art. 1351 si limita invece a dare una nozione formale del contratto preliminare prescrivendo che “il contratto è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. Senza dilungarci in disamine dottrinali (che qui non interessano) è sufficiente dire che il contratto presuppone l’accordo di almeno due parti su di un rapporto con valenza giuridica (cioè con un interesse riconosciuto meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico e suscettibile di produrre effetti giuridici) e con contenuto patrimoniale (nel caso di specie la promessa del trasferimento di proprietà e del pagamento del prezzo) e che tale contratto deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo sotto pena di nullità, vale a dire che se il contratto definitivo è una compravendita immobiliare il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) perché così richiesto dall’art. 1350 del codice (atti che devono farsi per iscritto). L’art. 1337 richiede inoltre che “le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo buona fede”. Ciascuna delle parti ha l’obbligo di comportarsi con lealtà non nascondendo all’altra circostanze importanti dell’affare o del bene (ad esempio che non si è ancora proprietari del bene promesso in vendita, o la circostanza che sul bene grava un’ipoteca), ma operandosi per far conseguire all’altra parte il risultato da questa atteso e previsto dall’ordinamento per quel tipo di contratto. I “furbetti” non sono ammessi, ma anzi la mala fede è fonte di responsabilità contrattuale che obbliga al risarcimento dell’eventuale danno patito dalla controparte. L’art. 1372 (efficacia del contratto) prescrive che “il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge (per esempio per inadempimento). Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge (per es. contratto a favore del terzo)”. Infine, l’art. 1376 (contratto con effetti reali) dispone che:”nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale… la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato” (quindi quando il consenso non è viziato da errore, violenza e dolo).
Fissate queste basilari norme procediamo ora alla disamina della prassi contrattuale. E’ buona regola, prima di concludere un “compromesso”, acquisire delle informazioni personali sulla parte con cui andremo a contrarre, sulla sua situazione patrimoniale e sulla libertà del bene da eventuali gravami (iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e cioè ipoteche, privilegi, pignoramenti e sequestri), ovviamente per quanto possibile e nel rispetto della privacy, per evitare già in sede di preliminare “brutte sorprese” che possono frustrare le nostre aspettative. Il promittente venditore porterà con sé il titolo di proprietà (borderò), che mostrerà all’altro contraente e all’incaricato di redigere il preliminare, dal quale trarre le informazioni anagrafiche, la descrizione, i dati catastali e i confini del bene oggetto del contratto e delle eventuali convenzioni che regolano i precedenti rapporti e condizionano quelli in divenire. Il promittente acquirente, a seconda delle trattative, sarà tenuto al versamento o meno di una caparra che di solito è confirmatoria (vi è anche quella penitenziale prevista dall’art. 1386 come corrispettivo del recesso) e che come prescrive l’art.1385, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (il residuo prezzo). Tuttavia se la parte che ha conferito la caparra sarà inadempiente, l’altra potrà recedere dal contatto trattenendo la caparra, se invece inadempiente sarà la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra potrà recedere esigendo il doppio della caparra (ovviamente, soprattutto in quest’ultimo caso, è probabile che sia necessario instaurare una causa in Tribunale). Verrà quindi convenuto un termine entro il quale procedere alla stipula del contratto definitivo. Per tale data da fissare anche con il notaio rogante entrambe le parti devono essere pronte ad adempiere la loro obbligazione principale, vale a dire il pagamento dell’intero o residuo prezzo da parte acquirente e l’esecuzione di tutti gli adempimenti necessari per il trasferimento di proprietà da parte venditrice. In particolare il promittente venditore dovrà fornire, oltre al borderò come detto, dati catastali attuali e precisi che consentano la voltura catastale a nome dell’acquirente senza problemi e riportino il reddito dominicale del terreno per valutare il prezzo più idoneo, ai fini fiscali, da dichiarare nel contratto definitivo, qualora il prezzo dichiarato in atto sia divergente dal prezzo reale. Al promittente venditore spetterà, salvo diversa pattuizione, anche provvedere all’eventuale frazionamento catastale del fondo qualora non intenda alienarlo per intero. Sempre al venditore spetterà produrre l’importante “certificato di destinazione urbanistica” da allegare al rogito e da richiedere all’ufficio tecnico del comune nel cui agro è situato il fondo, riportante la classificazione urbanistica del terreno che ne determina il reale valore di mercato (ad esempio in quale zona di suddivisione del territorio comunale esso è inserito, se tale zona è agricola o industriale ecc., se in tale zona è consentito edificare, se vi sono eventuali vincoli archeologici o paesaggistici ecc.) .
Secondo gli accordi delle parti una di esse si farà poi carico di interpellare “i confinanti aventi diritto a prelazione”, prelazione prevista dall’art. 7 della Legge 14/08/1971 n. 817, che attribuisce il diritto di essere preferito nell’acquisto del fondo “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”. Le modalità attuative di tale diritto sono poi regolate dall’art. 8 della L. 26/05/1965 n. 590 che disciplina la prelazione agraria. Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al confinante la proposta di alienazione trasmettendo tutte le pattuizioni e condizioni contenute nel preliminare stesso (tale notifica si definisce “denuntiatio”). Il confinante coltivatore diretto deve esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal ricevimento della raccomandata, sotto pena di decadenza, subentrando al promittente acquirente e accettando tutte le pattuizioni e condizioni convenute nel preliminare senza possibilità di modifica, mentre ha un anno di tempo dalla trascrizione del contratto definitivo di compravendita per esercitare il diritto di riscatto dal terzo acquirente, qualora la notifica non gli venga effettuata. Infine, per quanto riguarda il conferimento del possesso, consiglio al promittente venditore di conferirlo solo in caso di effettiva necessità del promittente acquirente (per es. per effettuare lavori di manutenzione del fondo) e solo dietro versamento di un congruo acconto. Infatti sarà poi difficile (costringendo a una causa giudiziale) riottenerne la restituzione in caso in cui il contratto per una qualunque causa dovesse risolversi.
Roberto Felice Coppola – avvocato civilista-tributarista
