Il contratto di locazione parte III
Tratterò, in questa ultima terza parte, della locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo e cioè ad uso commerciale, industriale, artigianale, professionale e turistico. La materia è disciplinata dalla Legge 27/07/1978 n. 392 (detta dell’equo canone perché originariamente disciplinava anche le locazioni abitative, ma oggi limitata alla regolamentazione delle locazioni anzidette). Per completezza la normativa disciplina anche le locazioni di immobili adibiti ad attività assistenziali, ricreative, culturali o scolastiche, a sede di partiti e sindacati, nonché aventi quali conduttori lo Stato o enti pubblici. Presupposto essenziale è dunque che il conduttore sia un imprenditore, un industriale, un artigiano un professionista o lavoratore autonomo, un albergatore o appartenente alle altre categorie citate. La durata contrattuale, a norma dell‘art. 27, non può essere inferiore a sei anni che diventano nove se l’immobile è locato per attività alberghiera o assimilata o attività teatrale. Qualora sia convenuta una durata inferiore o nessuna durata, la locazione si intende pattuita per il tempo indicato dalla legge (sei o nove anni). Tuttavia la durata contrattuale può essere inferiore qualora l’attività, per sua natura, abbia carattere transitorio. Si pensi all’immobile locato per tenere un corso di formazione o per propaganda elettorale. Se invece la locazione ha carattere stagionale il locatore è obbligato a locare l’immobile, allo stesso conduttore, per la stessa stagione dell’anno successivo, purchè questi gliene faccia richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza contrattuale. E’ facoltà delle parti convenire che il conduttore possa recedere in qualunque momento, dandone avviso con lettera raccomandata al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Inoltre, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore potrà recedere in qualunque momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi sempre con raccomandata. Nel silenzio della legge, la giurisprudenza è intervenuta ad individuare “i gravi motivi” in quelli riguardanti la persona del conduttore, o l’immobile locato, o sopravvenuti alla stipula del contratto, imprevedibili e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio. E’ stato ritenuto grave motivo legittimante il recesso del conduttore non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche favorevole, purchè sopravvenuto e imprevedibile alla conclusione del contratto.
Ai sensi dell’art. 28, il contratto si rinnova tacitamente per la durata convenuta di sei o nove anni, a seconda dell’attività esercitata. Il rinnovo è escluso dalla disdetta comunicata all’altra parte con lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale il locatore ha facoltà di negare la rinnovazione soltanto per i motivi indicati all’art. 29 e con le modalità e i termini ivi previsti. Per brevità riporto solo quelli indicati alla lettera B): “adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate all’art. 27, o se si tratta di pubbliche amministrazioni o enti pubblici, all’esercizio di attività dirette al conseguimento delle loro finalità istituzionali”. Il locatore deve indicare nella disdetta la propria volontà di conseguire alla scadenza del contratto la disponibilità dell’immobile, indicando anche, a pena di nullità, il motivo tra quelli tassativamente indicati dall’art. 29, in base al quale la disdetta è fondata. Se il locatore non rispetta le prescrizioni indicate, entro sei mesi dall’avvenuta consegna, il contratto si rinnova ai sensi dell’art. 28 ed è soggetto alle pesanti sanzioni previste dall’art. 31: risarcimento del danno al conduttore nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito, oltre il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sostenuti, ferme restando le indennità per la perdita dell’avviamento. Inoltre il giudice, oltre ad ordinare il ripristino e il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da Euro 258 ad Euro 1.032 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l’immobile.
La legge non prescrive alcuna forma per la stipula di detti contratti, salvo quelli la cui durata eccede i nove anni, trattandosi di atti di straordinaria amministrazione e quelli in cui è parte una pubblica amministrazione, per i quali è sempre richiesta la forma scritta, tuttavia, sia ai fini probatori sia ai fini della registrazione, è preferibile redigere il contratto per iscritto. Con l’entrata in vigore della Legge n. 311/2004 la registrazione è divenuta obbligatoria sotto pena di nullità del contratto che può però essere sanato ex tunc (dall’inizio) con una registrazione tardiva. E’ quanto auspicava già diversi anni fa, allo scopo di contrastare il fenomeno delle locazioni “in nero” e l’evasione fiscale, nelle sue lezioni universitarie di diritto civile, che mi onoro di aver frequentato, il prof. Giorgio Cian, uno dei massimi docenti di diritto civile italiano (famoso è il suo “commentario breve al codice civile” strumento quotidiano di consultazione da parte di magistrati, avvocati e notai).
Per quanto riguarda il canone locativo le parti sono libere di determinarlo ai sensi dell’art. 32, prevedendo delle variazioni annuali in aumento su richiesta del locatore che non possono superare il 75% dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai. Non è invece consentito prevedere aumenti del canone con scrittura privata successiva alla conclusione del contratto. La Cassazione ha ritenuto nulla per illiceità della causa una scrittura privata successiva al contratto portante un aumento del canone, preceduta da disdetta e rinnovazione del rapporto locativo. In caso di cessazione della locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del conduttore, o ad una delle procedure concorsuali previste dalla legge (fallimento, concordato preventivo ecc.), l’art. 34 prevede una indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato e di 21 mensilità per le attività alberghiere. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità, pari a quelle citate, qualora l’immobile sia adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quella da lui esercitata, entro un anno dalla cessazione dell’esercizio. Tali disposizioni non si applicano alle cessazioni di locazioni aventi ad oggetto l’esercizio di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico, nonché destinate all’esercizio di attività professionali o transitorie.
L’art. 38 prevede il diritto di prelazione per il conduttore: nel caso che il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato deve darne comunicazione con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario indicando le condizioni e il prezzo della cessione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario offrendo condizioni uguali a quelle a lui comunicate. Diritto di prelazione che spetta anche nel caso che alla scadenza del contratto, rinnovato ai sensi dell’art. 28, il locatore intenda locare a terzi l’immobile, egli è tenuto a comunicare al conduttore, almeno 60 gg. prima della scadenza, mediante lettera raccomandata, l’offerta della nuova locazione. Il conduttore deve rispondere nella stessa forma entro 30 giorni dalla ricezione offrendo condizioni uguali a quelle ricevute. Infine l’art. 39 prevede il diritto di riscatto nel caso che il locatore non provveda alla notifica, o indichi nell’atto di trasferimento un prezzo superiore a quello comunicato; il conduttore avrà sei mesi di tempo dalla trascrizione del contratto per rivendicare l’immobile dall’acquirente e da ogni ulteriore avente causa.
Roberto Felice Coppola -avvocato (civile e tributario)
